Phương pháp thặng dư 'mới' bó hẹp diện định giá đất

Cân nhắc điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

Cụ thể, Dự thảo quy định phương pháp thặng dư (PPTD) được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Trong đó, PPTD quy định các ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển. Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng. Đồng thời quy định lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn.

ĐÌNH SƠN

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa quy định cụ thể thì đơn vị xác định giá đất xây dựng, đề xuất trong phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Bổ sung quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc chỉ đạo cơ quan kiểm tra, nghiệm thu và rà soát, đối chiếu với chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất để tính thu bổ sung khoản tiền chênh lệch. Quy định trách nhiệm của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tại các tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư về việc cung cấp lãi suất cho vay trung hạn bình quân.

Theo đánh giá của các chuyên gia, Dự thảo đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến PPTD so với quy định hiện hành. Những điều chỉnh này về cơ bản là có tính định lượng hơn, giảm thiểu rủi ro cho việc định giá đất theo phương pháp này. Tuy nhiên, vẫn có một số điểm chưa khả thi và hợp lý. Cụ thể, theo quy định hiện hành, điều kiện áp dụng PPTD là: "để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính". Còn quy định tại Dự thảo là: "để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng". Như vậy, so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng PPTD đã thu hẹp đáng kể.

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) cho rằng quy định này cần được xem xét lại. Bởi PPTD xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. 

Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của PPTD có thể khiến những lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển khó có thể dùng các phương pháp khác để định giá đất. "Đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng PPTD. Cần giữ lại điều kiện như hiện nay. Nghĩa là PPTD được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính", vị lãnh đạo DN này kiến nghị.

Quy định cần thực tiễn, dễ hiểu

Ông Nguyễn Thế Phượng, nguyên Trưởng khoa Thẩm định giá và kinh doanh bất động sản (BĐS), Trường ĐH Tài chính - Marketing, nhận xét trong Dự thảo cũng quy định đối với thửa đất định giá theo PPTD sẽ dùng phương pháp hệ số điều chỉnh để so sánh. Nếu giá trong PPTD thấp hơn so với giá đất xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì lấy giá đất được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh. Trong khi đó phương pháp hệ số điều chỉnh hiện nay chưa chính xác bởi giá đất đầu vào thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Nếu dùng để áp dụng đền bù thì người dân không chịu vì giá thấp. Nhưng dùng để giao đất, cho thuê đất thì Nhà nước thất thu ngân sách. Do đó, cần xem xét lại tính hợp lý của quy định này. Dùng phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá cho thửa đất chỉ phù hợp xác định giá theo PPTD dường như là chưa phù hợp. 

Ngoài ra PPTD được tính bằng công thức doanh thu phát triển ước tính trừ đi chi phí ước tính, nên cần đưa ra các tiêu chí cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển ước tính. Theo đó, tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu, bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

Chủ tịch Hội Thẩm định giá VN Nguyễn Tiến Thỏa nói rằng mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng khác nhau. Phương pháp định giá nào cũng đúng, chỉ mỗi con người làm sai và đầu vào sai. Trong dự thảo lần này, PPTD đã rõ ràng hơn trước khi giao cho địa phương làm với các tiêu chí cụ thể. Nhưng cần cân nhắc sử dụng chỉ số giá để tính biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê. Nếu lấy chỉ số giá để tính biến động của giá chuyển nhượng thì sẽ sai lệch. Nên lấy chỉ số giá nhà ở và vật liệu xây dựng ở trong 11 nhóm hàng để tính. Trường hợp Bộ Xây dựng nếu tính toán được chỉ số giá của BĐS thì áp dụng càng tốt.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 thực tiễn hơn trước, nhưng vẫn cần phải tập hợp thêm một số ý kiến đóng góp, nhất là đưa ra các quy định cụ thể để công chức dễ áp dụng, an toàn khi định giá và hạn chế, bịt kín sự móc nối giữa cán bộ công chức với DN để định giá thấp. "Cố gắng làm sao các quy định phù hợp thực tế, dễ hiểu, dễ làm. Xây dựng thành công thức để tránh rủi ro pháp lý cho cán bộ công chức, đơn vị định giá và cả chủ đầu tư", ông Châu kiến nghị.