Nhiều người nói giá nhà đất ở VN đang “ảo” nhưng tôi thì cho rằng nó thật, bởi vì tất cả các giao dịch là thật, có sự mua bán thật với mức giá quá cao so với thu nhập của người dân đó. Nhưng nguyên nhân nào dẫn với việc tăng giá quá cao như vậy? Có nhiều kiến giải, rằng đó là vì cung - cầu chênh lệch, vì đầu cơ... nhưng suy cho cùng chỉ có 2 nguyên nhân chính, đều liên quan đến hệ thống tài chính đất đai. Một là sự thiếu thống nhất trong nội bộ hệ thống tài chính đất đai, và hai là sự thiếu đồng bộ giữa chính sách đất đai và chính sách tài chính đất đai.
Sau rất nhiều nỗ lực thì hiện VN vẫn chưa thực hiện được chính sách “một giá” về đất đai. Về nguyên tắc khi có sự chênh lệch (giá đất do Nhà nước quy định và giá trên thị trường) thì khoảng cách sẽ ngày càng tăng, giá thị trường sẽ ngày càng vượt xa giá nhà nước. Khi Nhà nước điều chỉnh nhích giá lên 1 đồng thì lập tức giá thị trường sẽ tăng thêm 3 đồng.
Nhưng chính sách thuế quá lạc hậu so với chính sách đất đai, đang làm cho công cụ quản lý đất đai bằng kinh tế bị tê liệt, tình trạng đầu cơ, tích trữ trong thị trường bất động sản do vậy vẫn là thách thức với nhà quản lý. Cứ có bao nhiêu nhà, đất ở chỗ ngon, chỗ tốt đều được những người có tiền đem tích trữ hết thì giá thị trường bị họ đẩy lên cao là một quy luật tất yếu. Các nhà đầu cơ nắm được nguồn hàng, khống chế được thị trường thì có thể khống chế được giá đầu ra.
Để giải quyết vấn đề này, ngoài việc đổi mới chính sách thuế về sử dụng đất ra không có cách gì giải quyết được.
Nhưng tiếc rằng, hồi tháng 6.2010, chúng ta lại tiếp tục bỏ lỡ một cơ hội để đổi mới chính sách tài chính đất đai khi làm Luật Thuế nhà, đất (sau đổi tên thành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có hiệu lực từ 1.1.2010). Mức thuế suất quá lạc hậu của Pháp lệnh Thuế sử dụng đất nông nghiệp, cuối cùng cũng chỉ được thay đổi bằng mức thuế suất rất thấp trong luật (khởi điểm là 0,03%; phần vượt hạn mức không quá 3 lần thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt hạn mức trên 3 lần thuế suất 0,15%). Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, đây là mức thuế quá thấp, không góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, do số tiền thuế phải nộp không đáng kể so với lợi nhuận thu được từ đầu cơ nhà, đất. Mức thuế suất đối với đất thấp nhất ở các nước cũng ở mức 1%.
Vì vậy việc đầu cơ nhà, đất ở Việt Nam vẫn quá dễ dàng; nhà đầu tư không có khả năng vẫn tiếp tục “lách” để làm dự án "ma", để găm giữ đất chờ lên giá và thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn là thị trường còn khiếm khuyết, bị kiểm soát bởi những người có tiền và có quyền. Giá đất quá cao không bao giờ là tín hiệu tốt cho một nền kinh tế phát triển lành mạnh.
An Nguyên
Bình luận (0)