Doanh nghiệp "khó đẻ"
Tại hội thảo, nhiều DN bàn đến sự bất cập của chính sách đất đai gây cản trở việc triển khai các dự án BĐS cũng như góp phần đẩy giá nhà đất tăng cao, mà gần đây nhất là Nghị định 69 về tính tiền sử dụng đất (SDĐ) sát giá thị trường. Ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Công ty TNHH địa ốc Đất Lành - ví von trong chủ trương phát triển nhà ở, Nhà nước giống như "bệnh viện", còn DN là "sản phụ", nhiệm vụ của Nhà nước là chăm sóc để "sản phụ" "đẻ tốt, đẻ khỏe”, cho ra đời những "đứa con" có chất lượng. Tuy nhiên, theo ông Đực, nhiều bất cập trong chính sách hiện nay khiến DN lâm vào cảnh "khó đẻ". Chẳng hạn, theo quy định, DN mua đất để lập dự án phải thỏa thuận với dân theo giá thị trường, trong khi chỉ được khấu trừ chi phí bồi thường và xây hạ tầng theo giá Nhà nước, sau đó lại bị thu tiền SDĐ theo giá thị trường. Cả 3 yếu tố đầu vào này đều bất lợi khiến DN đối mặt với rủi ro, bấp bênh.
Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Thủ Đức House - cũng cho rằng, giữa dự án triển khai ở khu trung tâm (đã có sẵn hạ tầng) và vùng ngoại vi (DN phải xây mới toàn bộ hạ tầng) thì mức độ đầu tư hoàn toàn khác nhau, song hiện nay trong chính sách giao đất, thu tiền SDĐ lại không phân biệt điều này nên đương nhiên DN mặn mà với các dự án trong khu trung tâm hơn. Một bất cập khác, theo ông Hiếu, với các dự án BĐS, Nhà nước thu tiền SDĐ một lần nên rất nặng cho nhà đầu tư, trong khi đó DN còn phải bỏ chi phí chuyển nhượng đất từ người dân và xây dựng cơ sở hạ tầng. Ở các nước như Mỹ, nhà nước không thu tiền SDĐ một lần mà đánh thuế hằng năm, với mức trung bình 1,2 - 1,3%/năm. Riêng bang Texas đánh thuế tối đa 3%/năm, song chính quyền có chính sách hoàn trả toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng cho DN (bằng cách trích từ thuế thu được của những người sử dụng tại khu vực đó).
Điều tiết lại nguồn lợi
Nhìn nhận các chính sách đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển thị trường nhà ở, TS Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư - cho rằng VN nên học tập kinh nghiệm của một số quốc gia. Trong đó, mô hình phát triển nhà ở cho người dân của Singapore được đánh giá là thành công nhất thế giới. Đến năm 1996, Singapore xây dựng được 30 đô thị mới cung cấp gần 5.000 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, tạo được hơn 650.000 căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 87% dân số. Để dân chúng có thể mua nhà, chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà; đồng thời thiết lập quỹ nhà ở T.Ư (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, nhằm trợ cấp để giá bán nhà thấp hơn giá thị trường.
Luật sư Nguyễn Thị Cam - Phó giám đốc Công ty luật TNHH Đất Luật - cho rằng chúng ta có một nguồn thu rất lớn và chính đáng nhưng lại đang bị bỏ phí. Đó là, hiện nay Nhà nước phải bỏ ngân sách thực hiện hỗ trợ giải tỏa, di dời tái định cư để mở đường, đầu tư hạ tầng. Thế nhưng, sau đó giá trị thặng dư được tạo ra từ các công trình hạ tầng này đáng lẽ thuộc về Nhà nước nhưng lại lặng lẽ "chảy vào túi" các cá nhân khác nhau. "Chẳng hạn, trước đây nhà tôi ở trong hẻm chỉ có 500 ngàn đồng/m2, khi Nhà nước mở đường, nhà tôi trở thành nhà mặt tiền và giá trị tăng vọt lên 10 triệu đồng/m2. Số tiền chênh lệch này đáng lý người dân hưởng một phần và Nhà nước hưởng một phần bằng cách thu thuế" - luật sư Cam phân tích. Đồng quan điểm, ông Đào Anh Kiệt, Giám đốc Sở TN - MT TP.HCM, cũng cho rằng chính sách của ta hiện chưa điều tiết được giá trị gia tăng từ đất và đó là một sự lãng phí lớn. Bởi, trong quá trình quy hoạch, có rất nhiều nhà đất đột ngột tăng giá trị do được đưa ra mặt tiền đường to hơn, đẹp hơn. Tuy nhiên, nguồn lợi này phải được phân phối lại cho hợp lý thay vì chỉ có một số cá nhân tự nhiên được hưởng lợi.
Phương Thanh
Bình luận (0)