Xác định sở hữu chung, sở hữu riêng
Trong chung cư chỉ có hai dạng sở hữu, là sở hữu chung và sở hữu riêng, quy định rõ tại điều 4 Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng. Chủ đầu tư vẫn có thể có các phần diện tích sở hữu riêng, như các hạng mục tiện ích phát sinh (siêu thị, hồ bơi, nhà trẻ, văn phòng, phòng tập thể dục...) nếu không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ khách hàng nào thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, ngoại trừ trường hợp giao dịch giữa chủ đầu tư và người dân khi ký hợp đồng mua bán nhà có ràng buộc các điều khoản có liên quan đến các hạng mục tiện ích đó.
Riêng đối với nhà sinh hoạt cộng đồng thì bắt buộc đó là tài sản thuộc sở hữu chung trong chung cư, không một cá nhân hay tổ chức nào có quyền khai thác phòng sinh hoạt cộng đồng nếu chưa có sự đồng ý của người dân sinh sống trong chung cư.
Đối với vấn đề nhà xe: theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam về thiết kế nhà chung cư, tiêu chuẩn mỗi hộ gia đình được để tối đa 2 xe máy và 1 xe đạp, diện tích 1 xe máy là 2,5m2, diện tích 1 xe đạp là 0,9m2, như vậy mỗi hộ gia đình sẽ có tiêu chuẩn 5,9m2 diện tích đậu xe trong chung cư. Đối với các chung cư có xây dựng tầng hầm hoặc tầng để xe thì bắt buộc chủ đầu tư phải bảo đảm phần diện tích trên cho mỗi hộ gia đình, không thể chấp nhận việc muốn để xe phải bỏ tiền ra để “mua” diện tích để xe. Trong trường hợp hộ gia đình có thêm nhiều xe máy, xe đạp hoặc ô tô so với tiêu chuẩn thì cần phải dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng mà hai bên đã ký hoặc có những thỏa thuận riêng, thậm chí người dân phải bỏ tiền ra mua thêm phần diện tích để xe ngoài tiêu chuẩn 5,9m2. Ví dụ đối với chung cư Khang Phú (67 Huỳnh Thiện Lộc, phường Hòa Thạnh, Q.Tân Phú, TP.HCM), Ban quản trị chung cư đã đấu tranh với chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia, và đã giành được quyền quản lý hoạt động nhà xe trên phần diện tích 246 hộ x 5,9m2 (tức khoảng 1.452m2), phần diện tích còn lại thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Đối với các hộ có thêm nhiều xe máy hoặc ô tô ngoài tiêu chuẩn 5,9m2 sẽ tự thương lượng với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư cũng phải nộp phí
Ban quản trị chung cư có trách nhiệm thu các khoản phí quản lý chung cư hoặc ủy quyền cho doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thực hiện, số tiền thu mỗi hộ không được lớn hơn mức giá trần do UBND TP.HCM quy định.
Theo Quyết định 08 nói trên, đối với phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư được sử dụng vào mục đích dịch vụ, kinh doanh thì ban quản trị sẽ quy định mức thu phí đối với các hạng mục này. Chủ đầu tư vẫn phải đóng các khoản phí này cho Ban quản trị chung cư để sử dụng vào mục đích quản lý vận hành chung cư. Ví dụ, hiện nay Ban quản trị chung cư Khang Phú đang dự kiến thu mức 8.000 đồng/m2/tháng đối với các hạng mục siêu thị, một phần nhà xe và khu vực dịch vụ trên sân thượng thuộc sở hữu riêng của Công ty Khang Gia và công ty cũng cam kết sẵn sàng đóng các chi phí này đúng theo đề nghị của Ban quản trị chung cư.
Vai trò quản lý chung cư
Quyết định 08 trên cũng quy định rõ tất cả chung cư cần phải có Ban quản trị chung cư, do chính người dân sống trong chung cư bầu ra để đại diện cho quyền lợi người dân, tổ chức quản lý vận hành chung cư phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp Ban quản trị không đáp ứng được các kỳ vọng của người dân thì người dân có quyền bãi nhiệm một hoặc một số thành viên trong Ban quản trị thông qua đề nghị tổ chức hội nghị bất thường nhà chung cư và bầu Ban quản trị mới.
Tuy nhiên khá nhiều nơi, Ban quản trị chung cư sau khi bầu ra, lập tờ trình gửi UBND quận để đề nghị ban hành quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhưng chẳng thấy trả lời. Việc này dẫn đến hệ quả Ban quản trị chung cư đã được người dân bầu ra nhưng không thể thực hiện các chức năng nhiệm vụ của mình theo quy định tại điều 12 Quyết định 08.
Tại điều 27 Quyết định 08, UBND thành phố có trách nhiệm ban hành các quy định có liên quan về việc quản lý nhà chung cư trên địa bàn phù hợp với tình hình địa phương, quy định mức giá thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành chung cư theo khoản 2 điều 17 Quyết định 08... Tuy nhiên, đến nay UBND TP.HCM vẫn chưa có quy định cụ thể nào về vấn đề này, có thể gây lúng túng cho các cơ quan quản lý nhà nước cấp dưới trong việc quản lý nhà chung cư trên địa bàn.
Phan Hữu Trọng Anh
Bình luận (0)