Doanh nghiệp bất động sản 'kêu trời' vì nghẽn tín dụng

Năm "quyết định sống còn" của DN BĐS

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định thị trường bất động sản (BĐS) đang rất khó khăn, có thể nói năm 2022 là năm "khó khăn khắc nghiệt nhất" và năm 2023 là năm "quyết định sống còn" đối với các doanh nghiệp (DN) BĐS, nên cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng.

Dẫn báo cáo của Tổng cục Thống kê, ông Châu cho biết số DN BĐS giải thể trong năm 2022 là gần 1.200 DN (tăng 38,7% so với 2021). Đáng chú ý, trong tổng số gần 1.600 ngành kinh tế thì BĐS là 1 trong 21 ngành kinh tế cấp 1, quan trọng nhất của nền kinh tế nước ta. Do vậy, thị trường BĐS gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và cả vấn đề an sinh xã hội cho người yếu thế trong xã hội.

Theo ông Châu, DN BĐS đang phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, thậm chí phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). Nhiều DN thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án (DA), nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30 - 50%, không "lo" được lương tháng 13, không có thưởng Tết Quý Mão; nhiều người dân có nhu cầu nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở.

Đáng lo ngại, nhiều DN BĐS tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Vì thế, DN thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng "chết trên đống tài sản".

Hiện, bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý, thì vấn đề trái phiếu DN riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn trong các trường hợp: DN có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ xấu; DN có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu hơn… Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

LÊ QUÂN

DN khó tiếp cận vốn tín dụng, lãi suất cao

Phát biểu tại hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, đề xuất về mục đích vay vốn, mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư DA và hoạt động mua bán, sáp nhập... Trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng không tài trợ cho hoạt động này và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế bởi Thông tư 2022. Tương tự, trong đầu tư BĐS có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân.

Ông Hoa dẫn ví dụ như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu DN còn tốt, DN có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Nhưng đến nay, DN rất mong muốn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét thêm về những chi phí này.

Về lãi suất vay vốn, theo ông Hoa, đầu tư BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Với các DA BĐS có đầy đủ cơ sở pháp lý thì không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng đẩy lãi suất cho vay tăng lên, khiến giá sản phẩm BĐS đến tay người dân cũng bị đẩy lên.

Chủ tịch Vinhomes cho biết việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của BĐS còn liên quan tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. NHNN nên xem xét các DA có đầy đủ cơ sở pháp lý, thì duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Đại diện Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS. Đồng thời, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho nhà đầu tư lớn, các DA có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc - Novaland, nêu ý kiến tháng 11.2022, cả thị trường tài chính và thị trường BĐS có nhiều biến động, đặt ra yêu cầu phải tái cấu trúc.

Quá trình tái cấu, khi làm việc với các đối tác quốc tế, Novaland giải quyết rất êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn, dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay. Tuy nhiên, với các khoản vay trong nước, lại gặp rất nhiều khó khăn, đến nay vẫn đang làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ. Đại diện Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng.

"Novaland là DN tiên phong trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Điều này cần rất nhiều vốn để đầu tư hạ tầng do phần lớn những vị trí phát triển DA đều có hạ tầng yếu kém. Trong khi nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn thì chính sách tín dụng hiện nay lại đang cào bằng DA đô thị quy mô hàng ngàn héc ta với DA đơn thuần, sẵn hưởng hạ tầng ở trung tâm thành phố. Để khuyến khích DN đầu tư đô thị vệ tinh giữa bối cảnh các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội đất chật người đông thì cần dòng vốn dài hạn đầu tư hạ tầng, một điểm rất khác với một 1 DA BĐS đơn thuần ở nơi có sẵn hạ tầng", đại diện Novaland phân tích và kiến nghị cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.

Ông Lê Trọng Khương, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho biết kênh huy động vốn trái phiếu vốn rất tốt cho DN nhưng nay bế tắc, đề nghị NHNN và các bộ, ngành xem xét có phương án hỗ trợ DN. DN có tồn tại, phát triển thì trái chủ mới yên tâm đầu tư. Một trong các phương án hỗ trợ là NHNN cần nới room cho vay để DN có nguồn vốn kinh doanh, đầu tư. Đồng thời lãi suất hiện nay rất cao khiến các nhà đầu tư nước ngoài không dám tham gia. Do đó, DN mong muốn NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất phù hợp hỗ trợ cho các DN tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân. Ngành ngân hàng cũng cần có chính sách hỗ trợ cho vay để tháo gỡ khó khăn đối với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Đồng quan điểm, ông Đặng Minh Trường, Tổng giám đốc Sun Group, đề xuất có cơ chế riêng cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và coi đây như ngành sản xuất kinh doanh, tức là nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải bị hạn chế, kiểm soát chặt chẽ.

Báo cáo kết quả hội nghị lên Thủ tướng

Phát biểu kết luận, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết đã ghi chép đầy đủ các kiến nghị của từng đại biểu và chỉ đạo Phó thống đốc Đào Minh Tú chủ trì làm báo cáo về hội nghị để trình Thủ tướng ngay trong ngày 8.2.

Thủ tướng sẽ họp tiếp về phát triển thị trường BĐS

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng dù thị trường BĐS khó khăn nhưng dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này vẫn tăng liên tục. Từ phía các DN cũng cần nghiên cứu các quy định, tiêu chí để thực hiện, đảm bảo điều kiện cho vay, có tài sản đảm bảo, DA đủ pháp lý… đảm bảo để ngân hàng yên tâm giải ngân.

Mặt khác, DN cần phải trên cơ sở thực lực của mình để cơ cấu lại sản phẩm kinh doanh trong việc kinh doanh; rà soát lại các DA, đảm bảo khả năng thực hiện, tránh tình trạng khả năng có 1 mà tham thực hiện 5 DA, cuối cùng vẫn phải bán bớt vì không đủ sức. Từ đó, tái cơ cấu bộ máy, củng cố tiềm lực tài chính.

Trong thời gian tới, NHNN tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạo điều kiện hỗ trợ DN BĐS thuận lợi vay vốn nhất, cho vay DA đang triển khai dở dang để hoàn thành về đích; DA đủ pháp lý thì giải ngân để triển khai. Các DN cần ưu tiên tập trung cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ. Hiện, Bộ Xây dựng đang được giao chuẩn bị cho hội nghị thúc đẩy phát triển thị trường BĐS do Thủ tướng chủ trì, dự kiến sẽ diễn ra ngay trong tháng 2.

Theo bà Hồng, dù thị trường BĐS khó khăn nhưng tín dụng năm 2022 vào BĐS vẫn tăng trên 21% là mức cao. Để thực hiện các giải pháp tín dụng cho thị trường BĐS, Thống đốc yêu cầu các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để có dư địa cho vay hỗ trợ nền kinh tế. Tập trung vốn tín dụng vào các phương án khả thi, có dự án pháp lý, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đúng hạn, có mục tiêu nhà ở. Đồng thời, phía tổ chức tín dụng cần chủ động rà soát các DA BĐS đang được cấp tín dụng để kịp thời gỡ khó khăn nếu có vướng mắc pháp lý. Bên cạnh đó, kiểm soát dòng tiền, mục đích sử dụng vốn vay, vật tư vật liệu xây dựng để tăng khả năng luân chuyển vốn cho thị trường BĐS.

Thống đốc cũng nhấn mạnh phải kiểm soát rủi ro tín dụng với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung và BĐS không có nhu cầu kinh doanh mang tính chất đầu cơ, làm giá, gây hỗn loạn thị trường. Đồng thời, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, người có liên quan của cổ đông, tổ chức tín dụng cho vay chéo… để cân đối tỷ trọng dư nợ tín dụng hợp lý, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Thống đốc cũng lưu ý ngành ngân hàng cần tăng cường kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, sử dụng vốn, nhất là với các DN, tập đoàn dự án sân sau.